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房价依然平稳 刚需群体发力

时间:2018-07-06 08:59 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

 

    ■楼市最前线

    进入7月,上半年楼市进入盘点时间。研究机构近日陆续发布数据,今年前6个月,东莞新建商品住宅签约面积为228万平方米,同比下降2%,网签均价约16993元/平方米,同比上升5%。目前,东莞楼市开盘项目人气充足,刚需群体发力,但潜在供应整体下滑,供需矛盾突出。

    业内人士认为,和上半年相比,东莞下半年的成交热度会稳中回升,刚需购房者的需求仍在;下半年政策空间依然不大,开发商压力犹存。东莞的房价依然保持平稳,但呈现区域分化现象。

    一手住宅签约面积微降

    合富大数据显示,上半年东莞新建商品房签约金额约532亿元,同比微减1%。从数据上看,上半年商品房网签金额与去年同期基本持平,住宅略增,非住宅略减。业内人士认为,今年东莞网签政策较为严格,间接导致部分购房者首付门槛上升,上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。

    另一方面,网签住宅金额略增,网签非住宅金额小幅减少,住宅签约额约390亿元,同比略增4%;非住宅签约金额142亿元,同比小幅减少12%。非住宅签约金额减少,是因为商业地产产品总体供应量减少及高品质产品减少。

    受到楼市调控政策影响,最近两年东莞楼市供求回归理性常态,总体与去年持平。合富大数据显示,今年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米,分别同比略增9%和微减2%。

    最近两年,由于楼市调控政策趋严,购房需求受到抑制。当前东莞楼市供求关系回归至2015年之前的理性常态,即半年供求长期保持在200万—300万平方米之间。自2016年10月实施限购政策以后,东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月回落到45万平方米/月,严厉的调控使得东莞楼市成交量整体下降46%左右。

    合富研究院介绍,按月均40万—45万平方米推算,2018年东莞全年网签面积预计为500万平方米左右。

    刚需产品成为主角

    在楼市调控政策影响下,首次置业和首次改善的刚需产品成为市场主角。

    在东莞南城一家科技企业上班的陈先生是刚需购房者,去年开始考虑在东莞置业。“现在东莞的房价较稳定,城区价格太高,我在石碣镇、高埗镇一些楼盘看过,价格比较适合我们这些刚需客。”陈先生说。

    据合富大数据显示,今年上半年,90—100平方米供应量最大,为6661套,占比33%;其次为100—115平方米户型,为4455套,占比22%。90—115平方米的供应量超1万套,比重达55%;180平方米以上及90平方米以下的销售比例持续下降,开发商有意减少开发量。

    “看上的楼盘很快就没了,销量较差的们又不考虑,总的来说选择余地似乎不多。”家住东城的黄女士希望购买改善型住房,但目前尚未找到合适的。

    同时,合富大数据显示,受楼市调控政策影响,东莞的开发商放缓了开工速度。截至今年上半年,全市商品住宅潜在供应728万平方米,较去年底的778万平方米减少约6%。若与去年同期的983万平方米相比,今年上半年的潜在供应量有接近三成的降幅,是近8年来历史同期最低。

    “潜在供应整体表现为下滑趋势,最主要原因在于新开工不足。另外,由于签约受限,近半年来供需放缓,房企资金流转受到限制,从而放缓开工进度。”合富研究院分析师表示。

    一手住宅均价保持稳定

    据合富研究院介绍,2016年9月全国开启新一轮楼市调控,之后的东莞网签均价控制在不高于2016年9月的水平,横盘22个月,房价走势形成长条直线,持续保持平稳。这一趋势在今年上半年得以延续。

    受楼市调控目标影响,今年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米,同比微涨5%,涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市房价调控硬性目标的大背景下,东莞一手住宅均价锁定在1.7万元/平方米以内。

    记者了解到,受到限购、限价、限贷等调控政策影响,楼盘打折促销活动增加,如推出特价房等。

    虽然全市均价保持平稳,但区域价格持续分化。近日记者走访东莞多个镇街楼盘发现,东部临深片区和滨海片区的房价持续高企,普遍超2万元/平方米;东部产业园地区依然是东莞的房价“洼地”,均价为每平方米1万多元。

    库存量方面,合富研究院认为东莞库存去化的压力不大。截至今年6月30日,东莞一手住宅库存面积约496万平方米,较去年同期增加41%;按照过去3个月的消化速度测算,去库存时间为11.6个月,较去年增约3个月。

    “今年限签政策较严格,不少已成交住宅未能网签,剔除政策因素,预计东莞真实去库存时间为约8个月,去化压力不大。”合富研究院分析师介绍。

    楼市区域分化突出

    值得注意的是,东莞楼市区域分化仍然十分严重,约有一半区域的楼市供应不足,是成交量下滑的直接因素,泛市区及水乡片区成交量表现突出。约两成的区域网签均价下跌,整体房价则稳中有升。相对而言,市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。

    从房企的表现来看,碧桂园以绝对优势荣登榜首,本土房企仅光大地产进入前十名,其他均为外来品牌。

    今年上半年,网签金额前十房企的网签总金额约为300亿元,全市占比约56%,房地产行业“马太效应”凸显。合富大数据显示,上半年东莞商品房网签金额前十榜中,碧桂园以绝对优势登榜首,万科屈居第二。业内人士认为,碧桂园登顶上半年销量冠军,主要原因是碧桂园的商业地产产品在6月冲刺集中网签,导致前两名拉开近16亿元的差距。

    季军之争激烈,保利地产脱颖而出摘得第三名,其与金地网签金额仅相差约3.6亿元,光大、中熙、恒大展开激烈角逐,差额在3亿元之间。前三名房企之间销售金额差距较大,在15亿至30亿元左右,第三和第四、第六至第十之间差距较小,普遍在2亿元内,预示下半年市场竞争将愈加激烈。

    开发商竞拍土地更加理性

    从土地市场来看,今年上半年东莞共有9宗商住用地成功挂牌出让,分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街,总出让面积约20万平方米,总售价约66.3亿元。业内人士认为,这有利于缓解土地供应偏紧局面。

    东莞今年上半年商住用地供应宗数与2016年同期持平,面积同比减少35%,反映出近年出让的地块面积趋于“小巧”。同时,房企拿地虽有热情,但出价更加理性,土拍市场步入良性轨道,上半年成交金额约66.3亿元,同比增1.3倍。业内人士认为,房企竞拍土地变得理性,除受到楼市调控政策影响外,土拍市场限制条件的严苛也是重要原因。今年上半年,东莞首次大范围推进商业部分全自持5年,须全为自有资金,这导致实力偏弱、现金流紧张的房企被挤出。

    合富研究院认为,房企对热门高素质地块趋之若鹜,对小宗地块谨小慎微,多宗地块没有达到最高限价,反映开发商对于明年楼市预期更客观理性。

 


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/fangjiazoushi/0F61151602018/115160.html
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(责任编辑:套房啦网编)

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